Jak możesz stać się właścicielem gruntu lub lokalu? Pewnie na myśl od razu przychodzi Ci zakup, ewentualnie spadek lub darowizna. Ale to nie wszystkie możliwości. Jest jeszcze jedna – zasiedzenie nieruchomości.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to nic innego jak sposób nabycia prawa własności do danej działki, budynku czy lokalu. Przewidziano go dla przypadków, w którym przez długi czas zachowujesz się, jakby nieruchomość już była Twoja, podczas gdy jej obecny właściciel nie próbuje Ci tego udaremnić. Nie musisz przy tym uzyskać jego zgody ani zawrzeć z nim jakiejkolwiek umowy. Wystarczy spełnić warunki przewidziane przez przepisy, by dokonać skutecznego zasiedzenia.

Jak zasiedzieć nieruchomość?

Przepisy przewidują 2 przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Musisz:

1. posiadać ją samoistnie oraz
2. robić to nieprzerwanie przez określony czas.

Posiadaczem samoistnym będziesz, podejmując konkretne działania wskazujące na to, że masz się za właściciela. Może oznaczać to chociażby ogrodzenie działki, zasadzenie na niej roślin czy dokonanie gruntownego remontu domu.

Tu jednak ważna uwaga – nie możesz zasiedzieć np. wynajmowanego mieszkania albo dzierżawionego gruntu. Tego rodzaju umowy sprawiają, że jesteś tzw. posiadaczem zależnym. A wtedy nie możesz być już posiadaczem samoistnym. Idąc tym tropem – uniemożliwia Ci to zasiedzenie.

To jednak dopiero pierwszy warunek. Drugim jest to, by posiadanie samoistne trwało nieprzerwanie określony czas. Jak długo? To zależy już od tzw. dobrej lub złej wiary.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej lub w złej wierze – ile lat trwa?

W kontekście zasiedzenia możliwe są 2 różne scenariusze:

1. Wierzysz, że nieruchomość należy do Ciebie i masz powody, by tak sądzić (a niewiedza, że jest inaczej nie wynika z Twojego niedbalstwa) – dokonujesz zasiedzenia w dobrej wierze;
2. Zdajesz sobie sprawę, że dany grunt, dom czy lokal jest własnością kogoś innego (lub z łatwością możesz się tego dowiedzieć), a i tak zachowujesz się jak właściciel – dokonujesz zasiedzenia w złej wierze.

Dla zasiedzenia w dobrej wierze obowiązuje krótszy termin: 20 lat nieprzerwanego posiadania. Przy zasiedzeniu w złej wierze czas ten znacząco się wydłuży. Będziesz potrzebować aż 30 lat nieprzerwanego posiadania.

Kiedy musisz sądowo potwierdzić nabycie własności nieruchomości poprzez jej zasiedzenie?

Wystarczy spełnienie 2 wspomnianych warunków (zachowywania się jak właściciel przez 20 lub 30 lat), by doszło do skutecznego zasiedzenia. Sądowo potwierdzisz jedynie istniejące już prawo własności. Pojawia się więc pytanie – po co tak wiele osób się na to decyduje?

Przede wszystkim dlatego, że bez sądowego potwierdzenia nie jesteś w stanie dokonać wielu czynności. Nie możesz np. zasiedzianej nieruchomości sprzedać, przekazać w formie zapisu w testamencie ani w formie darowizny. Nie masz też możliwości wpisania się do księgi wieczystej jako właściciel ani otrzymania pozwolenia na budowę. Krótko mówiąc – nie dokonasz żadnych istotnych czynności związanych z Twoją nieruchomością. Dopiero gdy sądowo potwierdzisz swoje prawa, ten stan rzeczy się zmieni.

Przeczytaj także: Prawo spadkowe 2023 – najnowsze zmiany